Depuis plusieurs mois, le secteur immobilier connaît des secousses qui s’apparentent de plus en plus à une crise. De part et d’autre, les frustrations s’accumulent au risque de figer le marché. D’un côté, il y a les acheteurs qui peinent à décrocher un prêt bancaire, d’autant que les taux d’intérêt s’envolent. De l’autre, les vendeurs sont eux aussi sous tension face à la demande qui s’écroule et entraîne, de fait, une baisse des prix du marché. “Les années folles sont terminées, on va passer à un autre paradigme de l’immobilier”, déclarait la semaine dernière Elodie Frémont, présidente de la commission statistique immobilière des Notaires du Grand Paris, à l’occasion de la publication de l’indice Notaires Insee. Après sept années de hausse incessante de l’immobilier ancien en France, les prix n’ont progressé que de 0,5 % au deuxième trimestre, contre 6,8 % il y a un an.De plus, le nombre de transactions – indicateur de l’activité du marché, qui avait atteint un record absolu en 2022, soit plus de 1,2 million – continue de reculer rapidement. Pour l’ensemble de la France, hors Mayotte, il s’est établi à un million. Un chiffre toujours supérieur à la moyenne historique, rappelle l’Insee dans son dernier rapport. Si la période n’est pas facile pour les vendeurs comme pour les acheteurs, trois experts livrent à L’Express cinq bons conseils pour garder confiance dans le marché immobilier, ne pas différer ses projets et trouver de bonnes affaires.Fixer le juste prixFace à la demande qui se raréfie, les prix du marché immobilier baissent. Ce qui n’est pas pour plaire aux vendeurs. “Cela fait plusieurs mois que nous sommes obligés de revoir à la baisse de nombreux mandats de vente. La conjoncture nous l’impose et les taux d’intérêt des banques haussiers aussi”, témoigne Olivier Princivalle, président de la FNAIM (fédération nationale de l’immobilier) du Grand Paris. “Or il est toujours compliqué pour le vendeur de revoir le prix de son bien : il y a une phase psychologique à passer, mais c’est nécessaire”.Il peut être difficile de se réadapter au marché après des années de hausse incessante. C’est pourquoi Eric Allouche, directeur exécutif du réseau immobilier ERA France, recommande de faire appel à un professionnel. “Il va apporter des conseils pour mettre en valeur le bien, mais aussi sélectionner les acheteurs et éviter d’amener des acquéreurs qui n’ont pas les capacités financières pour l’achat”, explique-t-il, ajoutant que “le plus important est de connaître le prix de son bien et qu’il soit cohérent au regard du prix du marché”.Rénover pour vendre mieux et plus viteAutre solution : entreprendre si nécessaire des travaux pour présenter votre bien avec un avantage concurrentiel supérieur. “Il faut capitaliser sur la présentation du bien et l’attirance que cela peut susciter en matière d’entretien, de décoration et de potentiel”, explique le président de la FNAIM Grand Paris, Olivier Princivalle.En outre, “la rénovation énergétique peut aussi constituer un levier à la vente”, assure de son côté Cécile Roquelaure, directrice des études pour le courtier Empruntis. En effet, depuis la loi climat et résilience, promulguée en août 2021, les exigences en matière de performances énergétiques ont changé. Et pour cause : en fonction de leur classement, certains biens seront encore davantage dévalorisés sur le marché, voire peuvent être interdits à la location. “Aujourd’hui la performance énergétique est devenue un critère de choix pour les acheteurs, observe Olivier Princivalle. C’est beaucoup plus prégnant qu’avant la loi, surtout sur fond d’inflation et de crise énergétique. De fait, les acquéreurs sont plus attirés par un logement économe plutôt qu’un bien énergivore”. “Les biens qui ne baissent pas sont ceux qui ont été rénovés”, remarque Cécile Roquelaure. Une rénovation énergétique pouvant coûter très cher, les experts contactés par L’Express conseillent, si elle n’est pas réalisable, de baisser le prix du bien en fonction.Attendre, une solution ?Vu l’état du marché, certains vendeurs pourraient vouloir temporiser, attendre que la tempête passe avant de mettre leur bien sûr le marché. “Différer son projet n’est pas forcément une bonne idée, indique d’emblée Olivier de Princivalle. La difficulté est que nous ne savons pas vraiment quel sera l’état du marché après. Pour l’année qui vient et probablement l’année suivante, cela va encore baisser vu l’augmentation importante des taux d’intérêt qui fait chuter les capacités d’emprunt”. Malgré la crise, l’immobilier reste une valeur refuge, signalent les spécialistes. “Il vaut mieux payer un crédit qu’un loyer, opine Eric Allouche. Un crédit est un patrimoine qui se constitue, tandis qu’un loyer c’est de l’argent perdu.”Avoir un apport, est-ce essentiel ?Les banques prêtent moins, beaucoup moins. Selon les dernières données publiées par la Banque de France, la production de crédits a chuté de 51,5 % de mai à juillet, par rapport à 2022. Le montant total des nouveaux crédits à l’habitat accordés à des particuliers s’est établi à 12 milliards d’euros au mois de juillet dernier, contre 21,8 milliards d’euros lors de la même période l’année précédente. “Si le marché immobilier est grippé, c’est essentiellement à cause de l’absence de prêts délivrés par les banques et de l’augmentation des taux d’intérêt”, souligne Olivier Princivalle. Autrement dit : les banques ne prêtent plus qu’à ceux qui ont les moyens.”Aujourd’hui, très peu de projets se financent sans apport”, constate également Cécile de Roquelaure, qui recommande aux futurs acquéreurs de se constituer un bas de laine. “Les financements sans apport sont de plus en plus rares et ce n’est pas certain que l’on y revienne. Nous avons vécu une période exceptionnelle.”Renégocier son contrat d’assurance bancaireToute économie est bonne à prendre, n’est-ce pas ? Sachez que vous pouvez en faire même après avoir acquis votre bien. En effet, depuis le 1er septembre 2022 et la loi Lemoine, tous les emprunteurs, y compris ceux ayant un contrat en cours, peuvent changer à tout moment leur contrat d’assurance emprunteur, sans attendre leur première année de contrat. “On conseille fortement de le faire, opine Olivier Princivalle. La tendance des banques est de se rattraper sur ces contrats après avoir octroyé des taux d’intérêt bas, mais leurs propositions de contrat ne sont pas nécessairement compétitives”. Selon les experts, la note du contrat peut être divisée par deux, et ainsi dégager un gain. “On parle souvent de plusieurs milliers d’euros sur dix ou vingt ans”, ajoute le président de la FNAIM Grand Paris.Cécile Roquelaure rappelle par ailleurs que “chaque prestation se questionne”. “Le taux de crédit peut aussi se négocier et il ne faut pas avoir peur de mettre en concurrence les offres car les taux les plus hauts se pratiquent autour de 5 % et les plus bas juste en dessous de 4 %. Cela signifie qu’il y a de l’espace”.
Author : Célia Cuordifede
Publish date : 2023-09-16 14:48:47
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Author : MondialnewS
Publish date : 2023-09-16 15:09:43
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